Pracochłonność i stawki minimalne

ZASADY WYCENY USŁUG RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH.
PRACOCHŁONNOŚĆ WYKONANIA OPERATÓW SZACUNKOWYCH I INNYCH OPRACOWAŃ ORAZ STAWKI ROBOCZOGODZINY ZA USŁUGI RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

 

PRACOCHŁONNOŚĆ USŁUG RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO

I. Nieruchomości gruntowe niezabudowane

Przeciętna średnia pracochłonność na sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego:

Tabela Nr 1

L.p.	Zakres czynności wykonywanych przez rzeczoznawcę	Ilość godz.
1	Oględziny nieruchomości, spisanie protokołu z wizji lokalnej	1,5
2	Badanie stanu prawnego nieruchomości (księga wieczysta, ewidencja gruntów i budynków)	1,5
3	Opis stanu nieruchomości	1,0
4	Badanie i opis przeznaczenia terenu	0,5
5	Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny	7,0
6	Wybór rodzaju wartości oraz sposobu wyceny	1,0
7	Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem	4,0
8	Prace edytorskie opracowania	1,5
Razem		18,0

Uwagi

1. 1.Podana powyżej pracochłonność dotyczy określenia wartości nieruchomośo powierzchni do 1000 m², przy zastosowaniu podejścia porównawczego.

Dla nieruchomości o powierzchni ponad 1 000 m² niezależnie od ilości działek stosuje się współczynnik zwiększający:

powierzchnia nieruchomości m2	współczynnik
ponad 1000 do 5 000	1,10
ponad 5 000 do 10 000	1,20
ponad 10 000 do 20 000	1,30
ponad 20 000	powyżej 1,40

 

1. 2.Przy wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej, planistycznej, aktualizacji opłat z tytułu u.w. lub z tytułu podziału stosuje się współczynnik 1,50.
2. 3.Przy wycenie większej ilości nieruchomości tego samego rodzaju i dla takiego samego celu położonych w bliskim sąsiedztwie dla ustalenia wynagrodzenia za sporządzenie operatu, nakład pracochłonności na czynności powtarzalne wykorzystywane wielokrotnie należy pominąć.
3. 4.Dla nieruchomości o zróżnicowanym przeznaczeniu stosuje się dodatek do 50 % za każdy rodzaj przeznaczenia uwzględniony w wycenie.

II. Nieruchomości lokalowe

Średnia pracochłonność na sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości lokalowej:

Tabela Nr 2

L.p.	Zakres czynności wykonywanych przez rzeczoznawcę	Pracochłonność Ilość godz.
1.	Oględziny nieruchomości lokalowej, spisanie protokołu z wizji lokalnej	1,5
2.	Badanie stany prawnego (księga wieczysta, ewidencja gruntów i budynków)	1,0
3.	Opis stanu nieruchomości lokalowej	1,5
4.	Badanie i opis przeznaczenia w planie zagospodarowania	0,5
5.	Analiza rynku nieruchomości	5,0 ÷ 6,0
6.	Wybór rodzaju wartości oraz sposobu wyceny	1,0
7.	Przedstawienie obliczeń wartości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem	4,0 ÷ 5,0
8.	Prace edytorskie opracowania	1,5
Razem		16,0 ÷ 18,0

Uwagi

1. 1.Podana pracochłonność dotyczy wyceny wg podejścia porównawczego lub dochodowego.
2. 2.Podana pracochłonność nie obejmuje szczegółowej inwentaryzacji lokalu. W przypadku określenia wartości do celu wyodrębnienia lokalu, określenie pracochłonności należy ustalić indywidualnie z uwzględnieniem w/w czynności.
3. 3.Dla ustalenia wynagrodzenia przy wycenie większej ilości lokali tego samego rodzaju i dla takiego samego celu, położonych w tym samym budynku lub w sąsiednich podobnych budynkach, nakład pracochłonności na czynności powtarzalne, wykorzystane należy pominąć.

III. Nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi

Średnia pracochłonność na sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Tabela Nr 3

L.p.	Zakres czynności wykonywanych przez rzeczoznawcę	Pracochłonność Ilość godz.
1.	Oględziny nieruchomości, ustalenie z zamawiającym przedmiotu, zakresu i celu wyceny oraz spisanie protokołu z wizji lokalnej	2,0
2.	Badanie i opis stanu prawnego nieruchomości	2,0
3.	Opis stanu zagospodarowania i stanu techniczno – użytkowego nieruchomości z podaniem parametrów technicznych budynku i budowli	4,0 ÷ 5,0
4.	Badanie i opis przeznaczenia w planie zagospodarowania	0,5
5.	Analiza rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny	10,0 ÷ 12,0
6.	Wybór rodzaju wartości i sposobu wyceny z uwzględnieniem uwarunkowań prawnych	1,5
7.	Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości	6,0 ÷ 8,0
8.	Uzasadnienie wyniku wyceny	2,0
9.	Prace edytorskie opracowania	2,0
Razem		30,0 ÷ 35,0

Uwagi

1. 1.Podana powyżej pracochłonność obejmuje wykonanie czynności dla oszacowania wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnymo kubaturze do 600m³ lub małej kamienicy obejmującej 4 lokale przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego.
2. 2.Dla nieruchomości zabudowanych budynkiem jednorodzinnym o większej kubaturze niż 600m³ do poz. 1, 3, 5, 7 stosuje się współczynnik 1,15.
3. 3.Dla nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi tzw. kamienicami obejmujących więcej niż 4 lokale stosuje się współczynniki:

L.p.	Ilość lokali w budynku	Współczynnik
1.	do 4	1,0
2.	ponad 4 do   8	1,5
3.	ponad 8 do 15	2,0
4.	ponad 15 do 24	2,5
5.	ponad 24 do 40	2,8
6.	ponad 40	3,0

1. 4.Dla ustalenia wynagrodzenia (pracochłonności) przy wycenie nieruchomości zabudowanej więcej niż jednym budynkiem nakład pracochłonności należy przyjmować oddzielnie dla każdego budynku w zależności od jego kubatury lub ilościz pominięciem czynności wspólnych opisanych w pozycjach 2, 4, 5, 6, 8, 9 tabeli Nr 3.
   1. 5.Podana w tabeli pracochłonność dla określenia wartości nieruchomości zabudowanej nie obejmuje wyodrębnienia wartości gruntu . Pracochłonność związana z wyodrębnieniem gruntu należy określić wg tabeli Nr 1.
   2. 6.Przy zastosowaniu podejścia kosztowego metodą kosztów– pracochłonność podaną w pkt. 7 tabeli Nr 3 należy przyjmować w wysokości:

a) przy zastosowaniu techniki szczegółowej	15,0 ÷ 20,0 godz.
b) przy zastosowaniu techniki elementów scalonych	8,0 ÷108,0 godz.
c) przy zastosowaniu techniki wskaźnikowej	5,0 ÷ 6,0 godz.

z uwzględnieniem odpowiednio współczynników podanych w punkcie 2 i 3.

1. 7.Jeżeli w budynku poza funkcją mieszkalną występuje również funkcja usługowa (sklepy, biura itp.) do pracochłonności w tabeli Nr 3 stosuje się współczynnik 1,50.
2. 8.Pracochłonność podana w pkt. 4 tabeli Nr 3 nie obejmuje inwentaryzacji powierzchni budynku. W przypadku jej braku koszt inwentaryzacji należy kalkulować oddzielnie.

 

IV. Nieruchomości zabudowane budynkami o funkcji użytkowej

Średnia pracochłonność na sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości zabudowanej budynkiem użytkowej.

Tabela Nr 4

Uwagi

1.  Grupa budynków użytkowych obejmuje budynki o funkcji; biurowej, handlowej, usługowej np. poradnie i ośrodki zdrowia, hotele, gospody i zajazdy, itp.

2.  Podana pracochłonność obejmuje wykonanie czynności dla oszacowania wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem małym o powierzchni użytkowej do 300,00m².

3.  Dla nieruchomości zabudowanej budynkiem o powierzchni ponad 300,00m²                                             do pracochłonności podanej w tabeli stosuje się następujące współczynniki:

4.  Pracochłonność podana w tabeli Nr 4 nie obejmuje wyodrębnienia wartości gruntu. W przypadku konieczności wyodrębnienia z wartości nieruchomości zabudowanej wartości gruntu pracochłonność z tym związaną przyjmuje się wg tabeli Nr 1.

5.  Przy określeniu wartości wg podejścia kosztowego pracochłonność w pozycji 7 tabeli Nr 4 przyjmuje się w wysokości:

a)   przy zastosowaniu techniki szczegółowej	16,0 ÷ 20,0 godz.
b) przy zastosowaniu techniki elementów scalonych	10,0 ÷ 12,0 godz.
c) przy zastosowaniu techniki wskaźnikowej	6,0 godz.

6.  Dla nieruchomości zabudowanej kilkoma budynkami o tej samej funkcji podstawę określenia pracochłonności stanowi łączna powierzchnia tych budynków                               z zastosowaniem współczynnika zwiększającego w wysokości 1,20.

7.  W przypadku zabudowy nieruchomości budynkami o różnej funkcji i stanie, a także w przypadku potrzeby wyodrębnienia wartości poszczególnych budynków stanowiących części składowe wycenianej nieruchomości łączną pracochłonność określa się jako sumę pracochłonności dla poszczególnych budynków z zastosowaniem współczynnika zmniejszającego w wysokości 0,70.

8.  Pracochłonność podana w tabeli Nr 4 nie obejmuje inwentaryzacji powierzchni budynku. W przypadku jej braku koszt inwentaryzacji należy kalkulować oddzielnie.

 

V. Nieruchomości zabudowane budynkami przemysłowymi

Średnia pracochłonność na sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości zabudowanej budynkami przemysłowymi.

Tabela Nr 5

Uwagi

1.  Podana pracochłonność obejmuje wykonanie czynności dla oszacowania wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem o powierzchni netto do 500,0 m².

2.  Dla nieruchomości zabudowanej budynkiem o powierzchni ponad 500,00m² do pracochłonności podanej w tabeli Nr 5 stosuje się następujące współczynniki:

 

W przypadku występowania złożonych instalacji technologicznych oraz fundamentów pod urządzeniami technologiczne, dodatkową pracochłonność związaną z tym wyposażeniem należy kalkulować indywidualnie.

3.  Pracochłonność podana w tabeli Nr 5 nie obejmuje wyodrębnienia wartości gruntu. W przypadku konieczności wyodrębnienia z wartości nieruchomości zabudowanej wartości gruntu pracochłonność z tym związaną przyjmuje się wg tabeli Nr 1.

4.  Przy określeniu wartości wg podejścia kosztowego pracochłonność w pozycji 7 tabel Nr 5 przyjmuje się w wysokości:

a) przy zastosowaniu techniki szczegółowej	12,0 ÷ 16,0 godz.
b) przy zastosowaniu techniki elementów scalonych	8,0 ÷ 10,0 godz.
c) przy zastosowaniu techniki wskaźnikowej	5,0 godz.

5.  Dla nieruchomości zabudowanej więcej niż jednym budynkiem (halą) o tej samej funkcji, konstrukcji i stanie technicznym podstawę określenia pracochłonności stanowi łączna powierzchnia tych budynków .

6.  Dla nieruchomości zabudowanych budynkami o różnej funkcji i stanie techniczno – użytkowym a także w przypadku potrzeby wyodrębnienia wartości poszczególnych budynków stanowiących części składowe wycenianej nieruchomości, łączną pracochłonność określa się jako sumę pracochłonności dla poszczególnych budynków z zastosowaniem współczynnika zmniejszającego w wysokości 0,70.

7.  Dla obiektów typu otwarte składowiska podsuwnicowe, wiaty itp. do norm pracochłonności określonych wg powyższych zasad stosuje się współczynnik 0,50.

8.  Pracochłonność podana w tabeli Nr 5 nie obejmuje inwentaryzacji powierzchni budynku. W przypadku jej braku koszt inwentaryzacji należy kalkulować oddzielnie.

 

VI . Nieruchomości rolne

Średnia pracochłonność na sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości rolnej (do 5 działek gruntu o powierzchni do 1,0000ha każda) położonych w jednym obrębie (bez części składowych gruntu):

Tabela Nr 6

Uwagi

1. 1.Dla nieruchomości rolnych o powierzchni gruntu do 1,0000 ha i większej ilości działek położonych w tym samym obrębie stosuje się współczynnik zmniejszający:

np. 18 działek położonych w tym samym obrębie – 30,0 + 27,0 + 24,0 + 21,0 = 102,0 rbg.

1. 2.Dla nieruchomości rolnych o powierzchni gruntu do 1,0000ha położonych w różnych obrębach stosuje się współczynniki zwiększające:

 

1. 3.Dla nieruchomości rolnych (do 5 działek gruntu) o większej powierzchni gruntu niż 1,0000 ha położonych w tym samym obrębie stosuje się współczynnik zwiększający:

 

1. 4.Dla nieruchomości rolnych o powierzchni powyżej 10,0000ha pracochłonność należy kalkulować indywidualnie w zależności od celu wyceny, stanu nieruchomości przeznaczenia (części działki gruntu o różnym przeznaczeniu terenu).

 

1. 5.Pracochłonność podana w tabeli Nr 6 nie obejmuje części składowych gruntu i naniesień (zabudowa, drzewostan, drzewa owocowe, uprawy rolnicze, itp.).

VII. Inne nieruchomości

Dla nieruchomości nietypowych, skomplikowanych, specjalnego przeznaczenia i dla nieruchomości o różnorodnej zabudowie i przeznaczeniu należy stosować indywidualne zasady określenia pracochłonności biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny. Opracowane wyżej zasady mogą stanowić jedynie pomoc dla rzeczoznawcy majątkowego przy określaniu indywidualnej pracochłonności.

 

STAWKA ROBOCZOGODZINY PRACY RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO

I. Stawka jak dla biegłych sądowych

Ustalona w oparciu o niżej wymienione przepisy prawa:

1. 1.Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 18.12.1975r w sprawie kosztów przeprowadzenia dowodu z opinii biegłych w postępowaniu sądowym (Dz. U. Nr 46/1975, poz. 254 wraz z późniejszymi zmianami).
2. 2.Ustawa z dnia 23.12.1999r o kształtowaniu wynagrodzeń w państwowej sferze budżetowej oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 79/2011, poz. 431 wraz z zmianą).
   1. 3.Ustawa z dnia 02.03.2012r – Ustawa budżetowa na 2012r (Dz. U. Nr 0, poz. 273).

Stawka godzinowa wynagrodzenia biegłego sadowego wynosi:

1. 1.Stawka minimalna:

1.873,84 zł x 1,7 % = 31,86 zł/godz.

1. 2.Stawka maksymalna – rzeczoznawca majątkowy z wyższym wykształceniem, przedmiot opinii o złożonym charakterze problemu, funkcja biegłego rzeczoznawcy co najmniej 6 lat:

1.873,84 zł x 1,7 % x 1,5 = 47,78 zł/godz.

O wysokości wynagrodzenia decyduje sąd w postanowieniu na podstawie pracochłonności sporządzenia opinii według karty czynności biegłego sadowego opracowanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

 

II. Minimalna stawka roboczogodziny rzeczoznawcy majątkowego – prowadzenie profesjonalnego biura i zatrudnienie pracownika

Kalkulacja stawki roboczogodziny rzeczoznawcy majątkowego ustalona na podstawie średnich kosztów prowadzenia biura (kancelarii) przy przyjęciu następujących założeń;

• Rzeczoznawca majątkowy prowadzi działalność gospodarczą we własnym zakresie,
• Dzierżawa pomieszczenia biurowego o powierzchni użytkowej 20,00 ÷ 30,00m²,
• Zatrudnienie pracownika do pomocy z minimalnym wynagrodzeniem brutto – 1.500,00 zł/m-c,
• Kalkulacja nie obejmuje wydatków finansowych na zakup wyposażenia biura (zestaw komputerowy, programy komputerowe, kserokopiarka, fax, meble i wyposażenie biurowe, aparat cyfrowy). Do kalkulacji kosztów przyjęte zostały wydatki na ten cel w wysokości – 15.000,00 zł i okres amortyzacji – 5 lat,
• Kalkulacja nie obejmuje wydatku finansowego na zakup środka transportu (samochód osobowy). Do kalkulacji kosztów przyjęty został wydatek na ten cel w wysokości – 50.000,00 zł i okres amortyzacji – 5 lat,
• Kalkulacja obejmuje minimalne koszty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez rzeczoznawcę majątkowego w zakresie usług wyceny nieruchomości,
• Kalkulacja nie obejmuje podatki VAT.

A.KOSZTY DZIAŁALNOŚCI (W SKALI MIESIĄCA)
1		Dzierżawa pomieszczeń biurowych (czynsz + zużycie czynników energetycznych i wody)	650,00 zł
2		ZUS osoby prowadzącej działalność gospodarczą (minimalna podstawa do wyliczenia)	985,00 zł
3		Wynagrodzenie pracownika (wynagrodzenie + ZUS + podatek)	1.775,00 zł
4		Koszty prowadzenia ewidencji księgowej	100,00 zł
5		Koszty rozmów telefonicznych (fax + telefon kom.)	200,00 zł
6		Zakup materiałów biurowych (papier, tusz do drukarki, inne materiały biurowe oraz drobne materiały do funkcjonowania biura i pracy pracownika)	420,00 zł
7		Koszty ubezpieczenia OC rzeczoznawcy majątkowego, składki na rzecz Stowarzyszenia, koszty ustawicznego szkolenia	130,00 zł
8		Zakup 1 wydawnictwa do wyceny w podejściu kosztowym – zakup literatury fachowej i periodyków, zakup prasy codziennej np. „Rzeczpospolita” kilka razy w miesiącu	150,00 zł
9		Koszty związane z zakupem materiałów do wyceny nieruchomości (wypisy z rejestrów gruntu, mapy, zaświadczenia o przeznaczeniu terenu nieruchomości, itp.) – 5 operatów x 60,00 zł	300,00 zł
10		Koszty związane z prowadzeniem bazy transakcji do wyceny (przeglądanie zmian w ewidencji gruntów, prowadzenie i utrzymanie bazy danych)	100,00 zł
11		Koszty przejazdów środkiem transportu (paliwo przy przebiegu 12000 km /rok, przeglądy techniczne, konserwacje i naprawy)	650,00 zł
12		Amortyzacja środków trwałych – wyposażenie biura – środek transportu	250,00zł 840,00zł
13		Inne koszty nie ujęte w kalkulacji – 5 % x 6.750,00 zł	330,00zł
		RAZEM KOSZTY	6.880,00 zł
B.ZYSK Z DZIAŁALNOŚCI
	Minimalny zysk (liczony w formie uproszczonej) – 20 % kosztów		1380,00zł
ŁACZNIE – KOSZTY + ZYSK			8.260,00 zł
C.ILOŚĆ ROBOCZOGODZIN			176
D.MINIMALNA STAWKA ROBOCZOGODZINY
	R = 8 260,00 /176= 46,93 zł/godz

 

III. Minimalna stawka roboczogodziny rzeczoznawcy majątkowego – prowadzenie profesjonalnego biura w własnym domu bez zatrudnienia pracownika

Założenia do kalkulacji;

• Rzeczoznawca majątkowy prowadzi działalność gospodarczą we własnym zakresie,
• Działalność gospodarcza prowadzona we własnym domu lub lokalu,
• Nie zatrudnia pracownika do pomocy,
• Pozostałe założenia jak w pkt. II.A.

A. KOSZTY DZIAŁALNOŚCI (W SKALI MIESIĄCA)
1.	Koszty funkcjonowania biura (podatek od nieruchomości, zużycie czynników energetycznych i wody)	400,00zł
2.	Pozostałe koszty jak pkt. II.A (poz. 2 i 4 ÷ 12)	4125,00zł
	Razem	4525,00zł
3.	Inne koszty nie ujęte w kalkulacji – 10 % x 4.525,00 zł	455,00zł
	RAZEM KOSZTY	4980,00zł
B. ZYSK Z DZIAŁALNOŚCI
	Minimalny zysk (liczony w formie uproszczonej) jak w pkt. II.B	1000,00zł
	ŁACZNIE – KOSZTY + ZYSK	5980,00zł
C. ILOŚĆ ROBOCZOGODZIN		176
D. MINIMALNA STAWKA ROBOCZOGODZINY
	R = 5980,00/176 = 33,98 zł/godz.

 

WNIOSKI KOŃCOWE

1.Stawka roboczogodziny rzeczoznawcy majątkowego na sporządzenie operatu szacunkowego wyceny nieruchomości oraz maszyn i urządzeń na trwale związ nieruchomością, a także sporządzania opracowań nie stanowiących operatu szacunkowego winna się kształtować w granicach:

R = 34,00 ÷ 47,00 zł/godz.

2.Stawka roboczogodziny rzeczoznawcy majątkowego przy sporządzaniu kalkulacji usług wyceny nie powinna być niższa niż stawka biegłego sądowego:

R = 32,00 zł/godz.

3.Opracowane normy pracochłonności nie dotyczą wycen wykonywanych na zlecenie sądów i prokuratury, gdyż przy sporządzaniu opinii na zamówienie tych organów konieczny jest szerszy zakres badania dokumentacji formalno – prawnej i spełnienia innych wymogów specjalnych.

Zarząd ŚSRM